被北京三面環(huán)繞的燕郊，距離天安門三十多公里，從北京國貿(mào)出發(fā)，半小時從興達(dá)廣場站下車便進(jìn)入燕郊，各種房產(chǎn)中介、代理銷售入眼，很難聯(lián)想到燕郊是個國家級高新區(qū)。

　　近幾年燕郊樓市的快速發(fā)展，已逐漸蓋過產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭，當(dāng)年落定在燕郊的多個產(chǎn)業(yè)園項目，目前實際落成的寥寥無幾，其中，燕郊空港國際物流產(chǎn)業(yè)基地項目已算實際落地的明星項目之一。

　　燕郊空港國際物流產(chǎn)業(yè)基地位于燕郊北部，是河北重點發(fā)展項目，也是燕郊首個物流園區(qū)，備受關(guān)注。但早年該項目拿地時的規(guī)劃定位，隨著項目的發(fā)展和燕郊當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位等多方面的變化，幾次調(diào)整規(guī)劃和定位，目前仍有多半土地尚待開發(fā)。

　　拿地近十年 多半仍待開發(fā)

　　“由于是工業(yè)用地，公寓只能以租代售?！?月15日，百世金谷實業(yè)有限公司（以下簡稱“百世金谷”）企劃部相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，2016年下半年開始，公司加快了該項目的開發(fā)節(jié)奏，啟動占地316畝的商住兩用的LOFT廠房公寓的建設(shè)。

　　2008年前后，依托近鄰北京順義、距離首都機(jī)場18公里的優(yōu)勢，百世金谷將燕郊空港國際物流產(chǎn)業(yè)基地項目落定在燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迎賓路北，京平高速北務(wù)出口與燕郊接壤處。當(dāng)時正值中央提出振興物流產(chǎn)業(yè)之際，該項目被確定為河北省重點產(chǎn)業(yè)支撐項目，備受關(guān)注。

　　隨著燕郊近幾年樓市的快速發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及關(guān)注度已被甩在身后，當(dāng)年落定在燕郊的多個產(chǎn)業(yè)園項目，目前實際落成的寥寥無幾，其中，燕郊空港國際物流產(chǎn)業(yè)基地項目已算實際落地的明星項目之一。

　　記者從一本該項目早期的宣傳冊里獲悉，該項目占地2000畝地，總投資46億元，分為三期開發(fā)建設(shè)。其中，一期規(guī)劃占地198畝，二期占地700畝地，三期占地1032畝。

　　但截至目前，建設(shè)多年的燕郊空港物流國際產(chǎn)業(yè)基地項目多半用地暫未開發(fā)。

　　2月15日，記者實地走訪看到，除已經(jīng)建成的一、二期產(chǎn)業(yè)園和配建住宅外，還有部分土地正在施工，其余大量土地長滿雜草未見動靜。上述負(fù)責(zé)人告訴記者“部分土地還未拆遷”。

　　據(jù)了解，目前一期已建成，名為百世金谷燕郊空港物流國際產(chǎn)業(yè)基地。二期項目中實際建成386畝地，名為百世金谷燕郊國際產(chǎn)業(yè)基地。夾在一、二期之間的316畝正在施工，項目名為楹時未來港，正是上述的LOFT廠房公寓。記者走訪當(dāng)日，參與該項目的工作人員稱“正在建地下車庫”。

　　記者粗略計算，目前整個建成和正在動工的土地不足千畝，也就是說，近八年來，該項目動工面積占總規(guī)劃的一半不到。而未動工的土地，上述受訪相關(guān)負(fù)責(zé)人坦陳，別的地暫時沒有明確規(guī)劃，“不知道要做什么”。

　　對于開發(fā)步伐緩慢的原因，上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，主要受公司的節(jié)奏和市場變化的影響，“如果拿地后將整個兩千多畝地都提前規(guī)劃好，幾年落成后，市場有可能發(fā)生變化，落成項目不符合市場發(fā)展，可能造成資金回流受到阻力?！?/P>

　　受訪匿名人士表示，這也是燕郊多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的普遍現(xiàn)象，拿地多年仍有大量土地閑置，進(jìn)展滯后。

　　難以分食首都機(jī)場空港物流業(yè)務(wù)

　　公開資料顯示，按照規(guī)劃之初，燕郊空港國際物流產(chǎn)業(yè)基地項目主要承載空運(yùn)物流、汽車物流、商貿(mào)物流和冷鏈物流四個主要生產(chǎn)作業(yè)功能區(qū)。建成后將是集采購配送、流通加工、展覽展示、金融服務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)等供應(yīng)鏈整合與優(yōu)化功能為一體的物流園區(qū)，使之成為京津冀三地二產(chǎn)制造業(yè)提供物流、金融、展覽、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)服務(wù)的現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地。

　　愿景是美好的，但現(xiàn)實很骨感。從建設(shè)之初至今，項目的規(guī)劃和定位不斷在發(fā)生變化，最初的空港物流基地的影子正漸行漸遠(yuǎn)。從已經(jīng)建成的項目中不難看出痕跡，2010年一期園區(qū)建成后被命名為百世金谷燕郊空港物流國際產(chǎn)業(yè)基地，2011年動工的二期已經(jīng)開始去“物流化”，名為百世金谷燕郊國際產(chǎn)業(yè)基地，目前已將此名字改為整個項目對外宣傳的名稱。

　　該項目背后操盤手、百世金谷母公司盈時集團(tuán)副董事長劉文軍曾表示，當(dāng)時決定做空港物流、做高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)考慮到距離機(jī)場近，離中關(guān)村(9.510, -0.03, -0.31%)近，燕郊有8所高校，后來發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的聚集性和協(xié)同性，那些所謂優(yōu)勢很難變現(xiàn)。

　　有媒體報道，當(dāng)時由于北京順義地區(qū)最后主導(dǎo)了首都機(jī)場空港物流的主要業(yè)務(wù)，想要分食這一蛋糕并不容易，再加上京冀兩地長久以來產(chǎn)業(yè)隔閡和航空公司終止合作等原因，國際空港物流的規(guī)劃被擱淺。

　　據(jù)悉，二期百世金谷國際產(chǎn)業(yè)基地最初計劃招商一些國際和國內(nèi)知名企業(yè)入駐，但是實操中發(fā)現(xiàn)，大企業(yè)尤其是世界500強(qiáng)入駐可能性幾乎為零。目前，該項目對外宣傳上也以國際產(chǎn)業(yè)基地為主，招商定位業(yè)亦發(fā)生變化，最終定位于服務(wù)中小型科技企業(yè)。

　　記者在實地走訪時看到，一期產(chǎn)業(yè)園區(qū)，均是類型相似的廠房式建筑，上下兩層面積千余平方米以上，均已出售或出租，來往人流不多，入駐企業(yè)涉及傳媒、通訊、服裝、醫(yī)療、體育、電子等多個領(lǐng)域。與之相比，二期園區(qū)由50多棟綜合辦公廠房組成，均以出售為主。

　　據(jù)上述企劃部負(fù)責(zé)人介紹，目前二期僅剩四棟未售出，目前招商118家、入駐企業(yè)88家，入駐企業(yè)以輕制造業(yè)、科技等企業(yè)為主。據(jù)了解，2010年燕郊升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，至此以后，入駐燕郊的企業(yè)被嚴(yán)格控制在無污染的高新技術(shù)企業(yè)的界限內(nèi)。

　　但目前“招商定位較低”，上述負(fù)責(zé)人坦言，入駐企業(yè)以北京外移企業(yè)為主，一般研發(fā)部在北京，制造環(huán)節(jié)搬在燕郊。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，大面積廠房式的綜合辦公樓已經(jīng)不太符合現(xiàn)在發(fā)展趨勢，招商比較難，成本高，客戶群體較少。再加上后期優(yōu)惠政策乏力，各方面矛盾集中的情況下，燕郊對高端高新技術(shù)企業(yè)的吸引力不大。

　　“根據(jù)大眾創(chuàng)新，萬眾創(chuàng)業(yè)的需求開發(fā)了上述LOFT廠房公寓。” 上述百世金谷企劃負(fù)責(zé)人表示，產(chǎn)業(yè)園不是公司主要的掙錢渠道，根據(jù)市場變化和公司自身發(fā)展節(jié)奏，規(guī)劃在不斷調(diào)整，產(chǎn)品在不斷升級。

　　對燕郊空港國際物流產(chǎn)業(yè)基地項目的規(guī)劃和定位不斷的變化，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類物流產(chǎn)業(yè)園的業(yè)態(tài)調(diào)整，或和當(dāng)?shù)氐恼w規(guī)劃有緊密關(guān)系。政府要求加大產(chǎn)業(yè)力度，擴(kuò)大規(guī)模，但利益原因，開發(fā)商不可能集中式百分之百執(zhí)行。所以也使得房企本身需要不斷適應(yīng)區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展。

　　2016年10月份，劉文軍曾透露，接下來，上述產(chǎn)業(yè)園區(qū)計劃新建百世金谷科技金融商貿(mào)小鎮(zhèn)。據(jù)其表述，此小鎮(zhèn)將是一個符合燕郊現(xiàn)有整體產(chǎn)業(yè)升級、與北京發(fā)展同步的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是個主要通過金融商務(wù)帶動科技、孵化一體化發(fā)展的高科技小鎮(zhèn)。

　　但這似乎不被業(yè)內(nèi)看好，受訪人士認(rèn)為，燕郊與北京不能相提并論，不具備金融產(chǎn)業(yè)的氛圍，就位置和周邊配套環(huán)境等諸多因素來看，對金融企業(yè)的吸引力不足。

　　“從大背景來看，燕郊被稱為高新區(qū)有點勉強(qiáng)，多年以住為主，沒有多少相關(guān)企業(yè)，目前招商定位也不太明朗，能夠形成科技研發(fā)等引領(lǐng)高新技術(shù)發(fā)展的大企業(yè)較少?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)發(fā)展一定要結(jié)合自身優(yōu)勢明確規(guī)劃定位，不能盲目“見風(fēng)使舵”跟風(fēng)發(fā)展。