在轉(zhuǎn)型升級為多元化跨國集團之后,原以集裝箱制造為主的中集集團(000039.SZ)有部分閑置出來的土地，這些資源面臨如何煥發(fā)新生機?
　　與深圳等城市產(chǎn)業(yè)升級的步伐類似，“騰籠換鳥”成為中集集團的必然選擇。8月18日，中集集團與普洛斯公司在深圳簽署戰(zhàn)略合作簽約儀式。協(xié)議內(nèi)容顯示，中集將與國際物流地產(chǎn)巨頭普洛斯聯(lián)合，共同拓展中國的高端物流地產(chǎn)及配套物流服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　關(guān)于為何切入物流地產(chǎn)，中集集團戰(zhàn)略發(fā)展部的研究團隊告訴第一財經(jīng)記者，這是一片值得去深度參與的藍海，特別是在中國，未來空間充滿可能。
　　物流地產(chǎn)的巨大潛力主要來源于中國電商的高速增長，它催生了中國物流及快遞業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，在對商業(yè)地產(chǎn)造成巨大沖擊的同時，卻給物流地產(chǎn)帶來商機。公開數(shù)據(jù)顯示，2015年，中國電子商務(wù)交易額達18.3萬億元人民幣，同比增長36.5%，預(yù)計到2020年，電子商務(wù)交易規(guī)模將達到43.8萬億元人民幣，年均增長還將保持15%左右。
　　而與此形成鮮明對比的是，中國的物流倉儲設(shè)施特別是中高標準的物流設(shè)施建設(shè)嚴重跟不上需求的增長，倒逼一些有實力的電商們不得不紛紛自建倉儲物流設(shè)施。在中集集團與普洛斯戰(zhàn)略合作簽約儀式上，中集集團總裁麥伯良就表示，中國物流業(yè)高速發(fā)展，但物流標準化裝備及設(shè)施建設(shè)滯后，物流效率明顯低于歐美發(fā)達國家。
　　數(shù)據(jù)顯示，中國主要城市非自用中高標準物流設(shè)施存量累計僅約2600萬平方米，人均面積不到0.015平方米，而美國高標準物流設(shè)施總存量約為3.7 億平方米，折合人均面積達1.17 平方米，雙方差距極大。即便是普通物流設(shè)施人均存量，中國也僅有0.41平方米，僅占美國的1/12。此外，目前我國優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施60%位于一線城市，隨著電商和第三方物流業(yè)務(wù)向二三線城市密集滲透，未來不但一線城市，二三線城市的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代物流倉儲增長空間都非常巨大。
　　物流地產(chǎn)的運營回報也是可喜的，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計報告，北京、上海、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報率6%-8%，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%，遠高于住宅地產(chǎn)的2%-3%。
　　事實上，很多企業(yè)已看中了物流地產(chǎn)這塊巨大的蛋糕，除了普洛斯等物流地產(chǎn)先行者之外，近幾年市場還吸引了阿里菜鳥、京東等電商企業(yè)，萬科、綠地這些房產(chǎn)商也將物流地產(chǎn)作為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重點布局方向，中集等制造企業(yè)出于盤活資源的需要也成為新加入者?，F(xiàn)實情況是，國內(nèi)用于工礦業(yè)倉儲物流用地的建設(shè)用地比例逐年下降，中集戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)公開資源整理分析得出，2015年比2009年這一比例已下降了近17%，發(fā)達城市的供需差更加嚴重，以北京為例，其在2012年-2014年倉儲物流用地的供應(yīng)占比從19%下降至8.7%，這意味著，未來物流地產(chǎn)的競爭焦點將逐步轉(zhuǎn)移至二手土地的開發(fā)利用上。
中集集團豐富的土地資源將成為未來物流地產(chǎn)開發(fā)過程中最可依賴的“彈藥庫”，而這恰是物流地產(chǎn)巨頭普洛斯所欠缺的。

　　中集集團相關(guān)負責人表示，此次中集與普洛斯形成戰(zhàn)略合作進入物流地產(chǎn)行業(yè)，對于中集土地資源的轉(zhuǎn)型升級具有重要意義。一方面，作為物流地產(chǎn)行業(yè)的上游環(huán)節(jié)，土地資源獲取難度正不斷增大，越來越成為行業(yè)的稀缺資源。而擁有豐富土地資源的中集集團，在進入該行業(yè)之前可謂具備巨大的競爭優(yōu)勢。
　　轉(zhuǎn)型升級過程中尋求新的產(chǎn)業(yè)培育點成為中集集團下一步轉(zhuǎn)型的重點。華創(chuàng)證券研究報告認為，中集集團轉(zhuǎn)型的核心從中期來看在于土地轉(zhuǎn)性和產(chǎn)業(yè)培育。以土地轉(zhuǎn)性為例，公司前海地塊參照周邊地價，按50%分成比例測算，保守估計價值達到260億元，而公司當前正積極通過土地轉(zhuǎn)性的機會，利用海洋金融、生命健康等產(chǎn)業(yè)聚集的形式，介入新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展從而享有長期增值機會。